不動産価値

遺産相続した家・土地の評価額・計算・算出方法

あなたの両親等が無くなって遺産の相続が発生すると、高い確率で土地や家屋などの不動産が遺産に含まれてきます。
これらの価値判断はどのようにしたらよいのでしょうか?

 

ポイントは、目的ごとに異なる価値判断が必要になるという点です。

 

遺産分割に用いる価値判断

 

相続人同士で遺産を分けあう場合に土地や家屋をどのように算定するかについては特に決まりはありません。ですから被相続人が遺言書作成時点で自由に決められますし、相続人間で合意がされれば後からでも自由に決定できます。

 

相続では不動産以外の現預金や有価証券など多種類の遺産を合わせて考えなければなりませんので、例えば遺言書作成時点で「A土地は価値が低いから現金の取り分を増やしてやろう」などと設定できます。

 

後日相続人間の合意のもとで遺産分割協議書を作成するタイミングでも、「やっぱりA土地は市場価値は高い。お前は現金を取り過ぎだから少し減らせ」などと交渉ができます。

 

このよう関係者間での遺産の分配については価値判断は自由に行えるのです。

 

相続税の算定では

 

税金の徴収となると自由にはいきません。厳格な算定方法により不動産の価値を判断して「数値化」しなければ課税できないからです。
家屋についての価値の算出は「固定資産税評価額×1.0(評価倍率)です」。法律等で倍率が変わらない限り固定資産税評価額だと覚えておけばよいでしょう。

 

一方、土地についての算定は非常に複雑

 

基本的には大きく分けて市街地にある土地を算定するために用いられる路線価方式と、郊外などの土地に適用される倍率方式があります。

 

路線価方式は「路線価×土地の面積」で算出されます。

路線価は国税庁が定めるもので毎年7月上旬ころに発表されます。

 

倍率方式は「固定資産税評価額×倍率」

倍率は国税庁が定めます。

 

この他に田畑や山林などの算定のために宅地批准方式などもあります。評価の単位は登記簿上の「一筆」ごとに行うのではないことに注意が必要です。現況主義といって、現在利用している目的ごとに土地を分けて算定します。

 

例えば登記上は二つに分かれている土地でも、双方を合わせて賃貸マンションとして利用している場合には一つの画地として考えます。また後述しますが土地の算定は様々な補正が加わって非常に複雑です。相続時が発生しそうなケースでは相続問題に強いFPや税理士に相談することをお勧めします。

 

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