不動産評価額 出し方

不動産評価額の出し方・計算方法

あなたが土地や建物などの不動産を何らかの事情で売却しようとするとき、自分の物件にどのくらいの値段をつけますか?

 

多くは地元に店舗がある不動産事業者に連絡して査定や鑑定をお願いし、出された見積もりをもって他の業者にも査定依頼を出して・・となるでしょうね。

 

最近では一括査定サイト(イエイ)等なるものもあってそのような手間が省けて便利です。

 

さてとにもかくにもそうやって出された値段の平均値がおよその相場と考えることができますが、それがどうやって査定されているか分かりますか?不動産の評価には相続税評価額や固定資産税評価額というものもありますが、それらは関係ないのでしょうか。

 

不動産関係の事業者はどのような考え方で不動産の価値を判断しているのか見てみましょう。

 

民間取引ではこう考える

 

相続税評価額は税務署が相続税を取るためにある評価法です。固定資産税評価額は自治体が固定資産税を取るためにある評価法です。どちらも行政の為にある評価法ですね。

 

これらも一定の判断材料になり得ますが、基本的には民間の売買取引には関係しません。営利利益を出すためのジネスですからまた考え方が違うんですね。
民間での考え方にはこんなものがあります。

 

収益還元法

 

その不動産を他者に貸し出した場合にどれくらいの収益が見込めるかを予想し、その予想収益よりも相当低い値で購入できるならば買い取るという考え方です。マンションなどの賃貸用不動産やテナントビルなどの事業用不動産に適した方法です。

 

原価法

 

その不動産を今再調達するとしたらいくらかかるのかを求め、その額よりも相当低い値だったら買い取るという考え方です。家屋の場合は経年劣化で傷んでいますからその分は減額修正して考えます。

 

土地の場合は近隣の同じような条件にある土地を購入するならばだいたいこれくらいの費用がかかるということを調べて、その価額と比較して考えることになります。

 

取引事例比較法

 

その不動産がある土地の近隣地域で、対象の物件と似たような条件を持つ物件の実際の取引事例を参照する方法です。

 

実際の取引には売り手買い手の個別の事情や建物の築年数の違い、取引が行われた時代や年度、地域的な要因などが絡みますからこれらを補正していきます。事情補正、時点補正、地域補正、個別的要因補正を加えて考える必要があります。

 

このような考え方を一つだけでなく合わせて用いることにより、ビジネスとして不動産物件を捉えて取引を行うことになります。

 

 

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