地価評価額

地価評価額はどうやって決まっているの?

個別取引の土地の価格ではなく、様々な事情や状況による価格の変動を加味しない、純粋な土地の価格は国が一定の施策の元で決定しています。

 

更地としての土地の評価となるので建物の事情や評価の影響も受けません。不当な土地取引を規制する役目も果たし、日本全国の土地や取引の大元の指針という性格です。これを地価公示、あるいは公示価格という形で発表しますが、これが一般の土地取引の指標として用いられます。

 

ではその公示価格はどのようにして決まっていくのでしょうか?

 

実働部隊は不動産鑑定士

 

実際に全国の土地の鑑定をしなければ価格は決められません。現場を鑑定するのは不動産鑑定士という専門資格を持つ人たちです。彼らは国家資格者でもあり、全国に散らばっています。彼らを戦力として活用し、鑑定作業を委託するという形で土地の鑑定が行われます。

 

調査対象の地区について、一人の鑑定士だけでは正確性が保てないので二人投入して調査にあたらせます。これは共同で行わせるのではなく、あくまで別作業として行わせます。イメージとしては見積もりを2業者からとるような感じです。

 

現地調査は現場の土地を見るだけではなく実に細かなものです。

 

現場チェック意外にやることが多い

 

彼らは不動産取引の実務を担う不動産事業者へのヒアリングを欠かしません。生の取引事情はやはりなんといっても不動産業者が詳しいからです。土地周辺の事情や相場などの情報をつぶさに収集していきます。市場動向調査ですね。

 

土地周辺の環境は地域性という観点で見ます。例えば住居地域であればどういう属性の人が多いから支払える額はこのくらいになるとか、商業地域であれば従来そこに居を構える事業者や商人がどれくらいで土地を購入または賃貸しているのかなどです。

 

最終的には

 

全国各地で不動産鑑定士が活動して得た情報は国土交通省が組織する土地鑑定委員会に持ち込まれ、地域間のバランスなど国レベルの目線で修正を施し、最終的に公示地価という形で発表されます。

 

二人態勢で鑑定評価がなされているとはいえ、不動産鑑定士は公務員ではありませんから広く国民に公表する国の指針として、そのまま表に出すわけにはいきませんし、県単位などであまりにも数値に開きがあると色々と政策上の不都合も出るからです。

 

でも国の指針となる指標が、実は全国で民間人が活躍して調査しているなんてちょっとびっくりですね。

 

 

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